这笔购房订金该不该退

大凡买房的人都知道，在与房地产商签定购房合同前，按照本市房地产开发、销售的通行惯例，买卖双方先要签署《预订房产证明单》，由预定购房一方向后者交纳一定数额的订金。《证明单》规定预定购房者在一定期限内办理签约，逾期视为放弃订购权，订金不予退还。而对于绝大多数工薪族来说，购房资金是他们大半辈子甚至一生的积蓄，这就注定了他们在购房时的态度慎之又慎，一旦发现或认为他们原选定的房地产商不甚理想，难免中途变挂。但如此一来，先前交纳的订金可就泡了汤。那么，这种通行惯例到底有无法律依据？前不久，法院对这个问题给了一个明确的答案。请看：

去年8月，某药品经营公司的员工李女士对西华经典的商住楼产生了兴趣，遂于8月26日与投资建设方——嘉富信投资公司（以下简称：“嘉富信”）签署了《预订房产证明单》，预订上述经典房的B座房屋。同时按约定交纳了1万元订金。后来，因李女士看中其它楼层，双方又签订了一份预订房产证明单。接下来的几天，双方就签约的具体条款进行了洽谈。由于双方分歧较大，李女士决定放弃购房，于是向“嘉富信”提出退还订金，但“嘉富信”却以双方有约在先为由，拒绝退还这笔订金。而作为工薪阶层的李女士，1万元不是一个小数，岂肯白白丢失。一咬牙花钱请律师，将“嘉富信”告上了法庭。“嘉富信”亦不示弱，也请了律师出庭。

庭审上，双方律师慷慨陈辞、唇枪舌剑，就《预定房产证明单》是否合法、有效这一焦点问题展开了激烈的辩论。

预定方李女士委托的律师认为：《证明单》仅表明李女士有购房意向，而非购房合同。理由有两点：1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而《证明单》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。2、“嘉富信”在消费者李女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。

“嘉富信”代理律师则明确表示《证明单》就是合同，原因有二：1、《证明单》是房地产销售的通行惯例，且对买方也有益处。如就此锁定所选房屋及价格。2、《证明单》既赋予李女士认购权也赋予了她放弃权，并非强制她购买预定房。再有，“嘉富信”已按证明单为李女士保留了她所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而李女士放弃购买房屋显系单方违约，故无权要求返还订金。

听起来，买卖双方的理由似乎都有一定道理，但结论却只能有一个。日前，北京市第一中级人民法院对这起房屋买卖案件作出了终审裁决：判令“嘉富信”全额退还李女士的1万元订金，并负担两审案件的受理费。现在，让我们来听听法院的理由：

该订金应认定为李女士欲购买房屋的预付款。《预定房产证明单》备注栏虽有按时到指定地点办理签约，逾期视为放弃订购权，订金不予退还之条款，但李女士在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧大。故“嘉富信”在与预定方李女士未达成购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款，无事实及法律依据。